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오피스텔은 주거용 또는 업무용으로 변경하는 것이 어렵지 않은것 같은데,

그러면 아파트도 주택이 아닌 상가로 변경이 가능할까?

1) 건축법상의 용도변경 - 단독주택의 경우 신고만으로 간단히 되는 것 같음

2) 행정청(시군구청)에 용도변경 허가 받아야함

공동주택에서 특정한 용도를 변경하는 등의 행위에 대해서는 행정청에 허가 내지 신고를 받아야 한다. 이 경우 법령에서 정한 요건에 따른 기준을 준수해야 한다(공동주택관리법 제35조).

본래 공동주택은 당초의 사용검사 시 사업계획을 승인받은 내용대로 사용하는 것이 원칙이다. 행위허가 등은 입주민 등의 수요에 대응하고 주택건설기준에 적합하도록 개선하기 위해 공동주택 관리법령에서 규정한 일부 행위에 대해서는 허가를 받거나 신고를 통해 예외적으로 허용해 주는 것이다.

출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr) https://www.hapt.co.kr/news/articleView.html?idxno=157105

https://www.socialfocus.co.kr/news/articleView.html?idxno=9950

3) 실제 상가로 이용해야 함 - 전입신고 안되고, 사업자 등록되어서 부가세 내고 사업소득세 내고 하면 됨 - 이건 오피스텔의 경우도 마찬가지 

세금측면

• 기준시가: 국세기준 
• 시가표준액: 지방세 기준
• 공시가격: 종부세(주택, 토지에 대해서만 냄) 기준

* 토지와 주택의 경우, 토지-개별공시지가, 주택-개별단독주택공시가격, 공동주택 공시가격이 공시되어 있으면 기준시가=시가표준액=공시가
* 공시가격은 국토부/시군구청에서 정하지만 고시되어 있으면 국세청에서도 이를 따른다는 개념인듯
* 상가 오피스 등은 공시가격 개념이 없으므로 기준시가 시가표준액이 다른듯

가능하면 부과세 안받는 곳으로 가자

일반사업자(전년매출 8000만 이상): 10% 

간이사업자(전년매출 8000만 미만) : 3%

간이사업자(전년매출 4800만 미만) : 없음

아니 근데 법이 뭐 이럼? 간이사업자인지 일반사업자인지 사업자 등록증이나 등록번호 모를 수도 있는데 어떻게 알고 처리하는지?

전년도 매출이 8,000만 원 이상이면 일반사업자, 8,000만 원 미만이면 간이사업자입니다. 특히 연매출 4,800만 원 이하의 간이사업자는 아예 부가세 납무의무가 면제

내가 거래하는 중개업소가 '일반사업자'인지, '간이사업자'인지는 사무실에 걸려 있는 사업자등록증을 확인하면 됩니다. 공인중개사법에 따르면 사업자등록증은 중개사무소등록증과 달리 게시 의무가 없지만, 다수의 부동산이 사업자등록증을 함께 게시하고 있습니다.

또 중개보수는 카드결제가 가능합니다. 물론 카드결제 단말기를 설치하지 않고 계좌이체나 현금을 요구하는 경우도 많습니다. 이때도 현금영수증 발급은 필수입니다. 부동산중개업은 현금영수증 의무발행 업종으로, 고객이 요구하지 않아도 무조건 현금영수증을 발행해야 합니다. 특히 매매의 경우엔 중개보수가 집을 사는 데 들어간 비용에 포함돼 추후 양도세를 줄일 수 있어 꼭 챙겨야 합니다.

• 공공주택지구 지정
• 사업시행자인 한국토지주택공사LH는 토지 취득을 위한 협의를 시도
• 협의가 안될 경우 재결신청
  • 논란사항 - 보상금: 법 70조1항에 따라 [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따른 공시지가를 기준으로 보상

  • 

• 수용재결에 이의있으면:재결서받은 날부터 30일 이내 중앙토지소용위원회에 이의신청해야함
• 재결에 불복하여 행정소송 제기할 경우: 재결서받은 날부터 30일 이내 소송재기 가능
  • 보상금 증액소송: 사업시행자에게 소송
  • 수용재결 취소소송: 중앙 또는 지방토지수용위원회에게 소송
  • 이의재결 취소소송: 중앙토지수용위원회에게 소송

보통 직거래 매물은 ‘피터팬의 좋은방 구하기’ 카페에서 확인이 가능하다. 다방이나 부동산114 등과 같은 플랫폼에서도 확인이 가능하지만, 피터팬을 활용하는 것을 적극 추천한다. 직거래 최대 사이트인 만큼 다양한 매물이 올라와 있을 뿐더러, 단순 매물 거래뿐만이 아니더라도 다양한 정보를 주는 커뮤니티 형성이 잘 되어 있기 때문이다. 카페에 지역, 거래형태, 보증금 가격대를 검색해 매물을 확인할 수 있다. 예컨대 ‘연남동 전세 2억’ ‘서울대입구 월세’ 이런 식으로 말이다.

https://www.kukinews.com/newsView/kuk202012240167

https://new.land.naver.com/complexes/121552?ms=37.551025,127.187037,17&a=APT:PRE&e=RETAIL 

주택 단열 설계 기준은 계속해서 강화되는 쪽으로 변해왔으므로 최근 지은 집이 더 좋음

https://useful.dldmddl467.com/entry/%EA%B2%B0%EB%A1%9C-%EC%9B%90%EC%9D%B8-%ED%95%B4%EA%B2%B0-%EC%99%84%ED%99%94-%EC%98%88%EB%B0%A9

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환했을 때 적용하는 비율

쉽게 말해 이자율

전환율이 높을수록 월세가 비싸지는 것 -> 세입자 부담커짐 -> 임대인에게는 유리

전세자금대출금리와 비교됨:

대출금리가 더 높다면 월세가 유리 -> 월세선호 

대출금리가 더 낮다면 전세가 유리 -> 전세선호

즉, 금리가 높다면 월세가 유리, 금리가 낮다면 전세가 유리

법정전월세 전환율

: 국가에서 정하는 것으로 기존 전세를 월세로 바꿀 때 법정전환율 내에서만  월세 책정 가능

즉 전월세 전환시 받을수 있는 최대 월세비율(이자율)을 국가에서 제한한 것이라고 볼 수 있음

몇년마다 변경이 되고 있지만, 2023년 현재로서는 [기준금리 + 2%] 

2020에는 기준금리+3.5% 였는데 +2%로 낮추었음 (월세부담을 낮추기 위한 조치)

시장전월세 전환율

: 지역별 전월세 거래 현황을 바탕으로 한 시세

한국 부동산원이 매달 지역별, 주택종류별로 집계해서 발표함

아래에서 확인가능

https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_30404_N0010 

참고로 금리가 높아지면 전월세 전환율도 따라서 높아짐

2022년말 기준 청약통장 가입자수는 2836만명, 2022년 10월부터 15만명이나 줄어들었음

부동산 경기가 침체되고 금리가 상승한 것에 영향받은 것

주요 시중은행 예금 5%대, 적금6%대로 금리 올라가고, 연7% 특판 상품도 등장

30일만 맡겨도 연4.5%주는 특판 RP상품도 있는데...

이에 비해 청약저축의 이자는 매우 낮고 상승폭도 너무 낮음 

주택청약종합저축 이자: 1.8 -> 2.1로 상승

국민주택채권 이자: 1->1.3로 상승

청약저축의 금리를 많이 올리면 주택도시기금의 재무 건전성이 훼손된다는 것이 설명

(버팀목대출, 디딤돌대출 같은 정책금리 상품의 금리도 다 올려야 하는 부작용 방지)

이런 상황에서 청약저축을 해지해서 매우 우량한 (신용등급 AAA의) 지방공기업 채권 매수하면 수익률 6% 보장됨

몇년내 청약할 계획 없다면 기회비용측면에서 훨씬 이득

그런데 고덕 강일, 고양 창릉 등 공공택지 사전청약이 시세 7~80% 저가로 진행될 예정이라서 해지하면 이런 기회는 포기하게 됨

청약통장 유지여부를 결정하는 방법

청약홈 로그인 > 납부한 금액과 그중 납입인정 금액 확인해서 높으면 유지

공공분양-서울지역의 경우 납입인정 금액이 2천만원 이상되면 당첨권,  

다주택자이고 당장 집이 필요없고 5년 안되는 청약통장이라면 해지하는 게 유리

비규제 지역-수도권은 1년, 비수도권은 6개월 있으면 1순위통장이 되므로 해지후 필요시 재가입해도 됨

급전이 필요한 경우 또 다른 선택지: 청약저축 담보대출 - 청약저축을 질권 설정해서 대출받는 것

청약자금 95%까지 1년간 대출가능, 금리: 금융채1년물 + 가산금리 1~1.7% 

 금리는 높지만 해지는 아깝고 돈은 필요하다면 고려해볼수 있음

일단 청약통작 해지하고 나면 민간분양 - 추첨제를 노려보는 것이 유리함

일단 청약 재가입후 2만원만 넣어두고 입주자 모집 공고 전날 납입 예치금 한번에 입금하면 되기 때문에

공공분양도 생각한다면 매달 10만원 넣는 것이 좋지만 부담된다면 일단 2만원만 유지할 것

아래는 주택청약 정보 참고할 것

출처: https://www.youtube.com/watch?v=MLBnwW4lub0

일반적으로 분양대금은 계약금, 중도금, 잔금 순서로 납부하는데, 민간분양의 경우 입주자를 모집하는 청약 신청 때부터 청약금을 납부해야 하는 경우도 있음

• 각 분양대금의 비율: 다음 비율의 범위 안에서 받을 수 있음
  • 청약금 : 주택가격의 10% 
  • 계약금 : 청약금을 포함하여 주택가격의 20%
  • 중도금 : 주택가격의 60%(계약금을 주택가격의 10% 범위 안에서 받은 경우에는 70%)
  • 잔금 : 자연스럽게 나머지가 다 잔금이 됨

• 납부시기
  • 청약금: 입주자 모집시, 입주자로 선정이 안되면 환불됨
  • 계약금: 계약 체결시
  • 중도금: 아파트의 건축공정이 전체 공사비의 50% 이상이 투입된 때 또는 지붕의 구조가 완성된 때를 기준으로 그 전후 각 2회(중도금이 분양가격의 30퍼센트 이하인 경우 1회) 이상 분할 납부(다만, 기준시점 이전에는 중도금의 50%를 초과할 수 없고, 최초 중도금은 계약일로부터 1개월이 경과한 후에 받아야 함)
  • 잔금: 사용검사일 이후

• 옵션계약 - 다음은 분양가격에 포함되지 않는 선택품목으로 추가비용 내야하며 계약시 선택가능함
  • 발코니 확장
  • 천장매립형 시스템 에어컨 설치
  • 붙박이 가전제품/가구

주로 신규분양자를 모집할 때 사용하는 수단으로 대한민국에서 아파트 입주자를 선정할때 근간이 되는 방식

주택을 입양받으려는 사람이 일정한 자격을 갖추어 사겠다는 의사표시를 위해 예금(주택청약통장)에 가입하고 주택공급에 관한 법칙에 의거하여 시행사가 분양 물량을 판매할때 주택청약제도에 의거하여 청약통장을 가지고 있는 사람을 대상으로 판매하는 것

2020/02/03부터 금융결제원 아파트투유와 국민은행의 청약기능은 폐지되어 한국감정원의 청약Home에서만 청약이 가능

경쟁률이 1:1을 넘을 시 가점제와 추첨제를 통해 당첨자를 정함

가점제는 가점이 높은 사람에게 먼저 분양하는 제도로, 무주택기간(32점), 부양가족 수(35점, 1인당 5점씩 최대 7명) 및 청약통장 가입기간(17점) 3가지 항목으로 구성되며 만점은 84점. 가점제와 추첨제의 비율은 주거전용면적과 주택 유형 및 지역에 따라 달라짐

• 청약통장

통장에 일정 금액을 저축하게 하여서 입주자에게는 주택 구입시 필요한 저축통장의 기능을 하게 하였고, 나라에서는 저축된 금액을 주택도시기금으로 활용하여 주택 건설을 위한 재원으로 사용

월 2~50만원까지 납입가능 

태어나자마자 주민등록번호만 나오면 가입가능하지만 만 19세부터 기간인정해줌

만 19세전 불입분이 있으면 최대 24회까지는 인정해줌, 실질적으로 만 17세부터 효력생기는 것 

미납했으면 - 지연일수가 계산되어 미납안한 사람에 비해서 불리할 수 있음

선납도 가능하지만 선납 한번에 한다고 다 납입기간 인정해주는 것은 아니고 미납방지해주는 기능을 함 

금리: 일반 예금보다는 낮음

입금가능 최대회차는 없음

소득공제: 총급여 7천만이하, 과세연도 중 무주택 세대의 세대주가 무주택 확인서 제출하면 납입금액(연240만 한도)의 40%인 최대 96만원까지 소득공제 혜택있음

청년우대형 주택청약이라는 것도 있음

만19~34세 연소득 3청6백만 이하 무주택 세대주 혹은 무주택 세대의 세대원이면 가입가능, 가입이후 무주택 제외한 다른 요건은 충족하지 못하게 되어도 됨, 

납입원금 5000만원 한도내에서 우대금리(기본+1.5%p) 적용, 이자소득 500만원까지 비과세

• 청약 자격: 기본적으로 청약통장 2년이상 유지, 24회이상 납부하면 자격순위 생김

민영주택의 경우 지역별, 면적별로 2년이상 유지 외에 일정액 이상 불입되어야 하는 추가조건 있는 경우도 있음 

경쟁률 낮은 읍 면 지역은 2년 이하 가입자도 가능한 곳도 있음

• 민영주택, 국민주택 차이

민영주택: 래미안, 아이파크 처럼 민간건설사가 민각택지에 건설하고 분양하는 것

국민주택: LH, SH공사에서 분양하는 것, 예전에는 주공아파트라고 함 요즘에는 주로 ~마을이라고 이름지음

민영/국민 어디에 청약을 하느냐에 따라 청약통장 납입기간/납입금 인정 기간이 달라짐

민영주택은 지역, 면적에 따라 청약가능 금액이 다르며 주로 가점제로 선정

국민주택은 납입회차, 금액을 보는 순위순차제로 더 복잡하게 선정(월 2~10만원까지 범위에서 인정해줌)