분양제도, 선분양 vs 후분양, 한국에서 후분양이 활성화되지 못하는 이유

• 분양, Sell in lots

전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것.

 

• 선분양제

건설사가 공사를 준비하거나 공사중인 부동산을 일반인에게 공개매각하는 것

Project financing(PF) 규모가 크고 건설사들이 자금을 자체적으로나 리츠를 통해 조달하기 어려운 경우가 많음

한국 대만 홍콩은 수천억~조원의 큰 단위로 대단지를 짓기 때문에 예비 입주자에게 돈을 받는 선분양을 많이 함

 

• PF, Project Financing, 프로젝트 파이낸싱

특정 사업에서의 예상 수익을 바탕으로 대출,

담보가 되는 것은 그 특정 사업의 자산 전부이며, 투자자나 제3자 등 외부로부터 추가 담보나 보증인을 받지 않는 non-Recourse Loan(담보만큼만 변제하는 것. 담보물을 넘어가는 빚은 안 갚아도 된다)

현재의 사업 및 미래의 사업 계획의 현금흐름과 리스크를 분석·평가하고, 현금흐름이 계획대로 이루어지지 않을 위험을 최소화하고 위험이 최소화된 현금흐름을 순현재가치(NPV)로 환산하여 가치를 계산한 후 대출액을 결정하는 금융기법

 

일반적으로 사업을 운영하기 위한 특수목적법인(SPC, Special Purpose Company)를 설립하여 운영하며, SPC는 이 기획을 실행하는 회사이자 대출을 받는 주체가 된다. SPC의 설립 목적은

* 법인과 그 법인의 투자자를 분리하여, 투자자의 현금흐름이 아닌 순수하게 해당 사업만의 수익을 평가하기 위함

* 투자자가 도산하더라도 SPC를 채무자가 확보하여 사업을 운영할 수 있게 하여 현금흐름 영향을 최소화하고 리스크를 피하기 위함

어떤 사업이든 PF 대상이 될 수 있지만, 보수적인 금융권 특성상 모르는 분야에 대해서는 평가를 하지 않으려는 성향이 있고, 일반 대출보다 자문비용 및 가치평가 비용이 비싸기 때문에, 주로 고정적인 수익이 창출되며 규모가 매우 큰 사업이 대상이 됨 (공장 건설, 리조트 건설, 부동산 임대사업 등)

사업 계획을 분석해서 현금흐름을 계산하고 리스크를 평가해서 사업의 가치를 매기는 것 자체가 어렵고, 해당 사업 전반에 대한 해박한 지식을 필요로 하며, 지역의 특성, 수익창출 기간, 시장변동 예측, 사업을 운영할 SPC의 체계, SPC를 관리감독할 은행내부 및 감사법인의 체계 등 이 모든 것을 입력해서 가치를 측정한 다음, 적절한 대출액, 금리, 중도상환수수료, 대출조건 등을 결정해야 하므로 매우 어렵다. 몇백억대 사업계획이라면 1건의 PF에 1티어급 법무자문, 기술자문, 회계자문, 세무자문이 붙어 대출 수수료만 몇십억 되기도 한다. 일반 대출은 그냥 회사 자산을 담보로 잡으면 되지만, PF는 사업계획 단계에서 대출을 하고 보유자산에 비해 대출액이 더 큰 상황이 많아 문제생기면 원금 날리는 건 순식간이다. 따라서 난이도 높은 대출계의 끝판왕이라 할만하며, 정확한 가치평가를 바탕으로 적절한 대출을 해주기가 매우 어렵다. 미국, 일본은 PF가 활성화되어서 실행건수도 많고 가치평가도 익숙하지만  한국에서는 PF를 그 정의대로 사용하지 못하면서 이름만 가져다 쓰는 경우가 부지기수

• CF, Corporate Financing

새로운 개념의 대출인 PF와 대비해서, 돈을 빌리는 기업 전체의 신용도나 담보력를 기초로 이루어지는 기존의 담보 보증 대출은 CF라고 하며, 돈을 빌리는 기업은 대출 원리금 상환에 대해 무한책임을 가짐 - recourse loan (대출액이 담보가치를 넘어서면 담보는 담보대로 뺏기고 모자라는 금액까지 갚아야 함)

• 한국의 선분양제 관련 정보

* 분양금액 = 대지비 + 건축비

* 계약금(보통 10%) -> 중도금(보통 5-60%) ->  잔금 (보통 3-40%) 순으로 납부

* 발코니 확장, 시스템 에어컨 등의 옵션은 계약금과 별도로 냄 (2022년 부동산 대폭락장처럼 경기안좋을 때나 지역에 따라 무료로 해주기도 함)

* 중도금대출: 분양사무실을 통해 연결되며, 지역, 분양가, DTI, DSR (개인소득) 등에 따라 대출한도가 달라질수 있음, 대출된 중도금은 은행에서 건설사로 직접 송금됨(중간 먹튀 방지)

* 중도금이자 후불제: 보통 이자는 입주시에 한번에 내며, 건설사가 이자를 일부 혹은 전액 부담하는 경우도 있음

* 잔금대출: 완성되지 않은 담보물을 평가해서 내놓는 대출상품이므로 아무곳에서나 받을 수 없고, 은행과 건설사와 전담 법무법인과 입주예정자협의회 간 후취담보협의가 되어있어야 함

* 보금자리론, 디딤돌대출 등 주택금융공사에서 내놓는 정책자금대출은 후취담보대출이 아니어서 옵션조차 포함하지 않은 분양가만을 대상으로 LTV를 매김

• DTI, Dept to Income Ratio 총부채 상환 비율

DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (대출자의 소득 * 대여 연수)

직장인 신용대출에서 소득과 은행의 인정DTI 비율을 적용하여 대출한도를 설정하는 것

담보대출에 비해 역사가 짧으며 1970년대 신용카드의 등장에 따라 도입되었다는 것이 정설

 

• LTV, Loan To Value Ratio, 담보인정비율

담보물(주택, 차량)의 가격에 대하여 부채의 총량을 결정하는 방식

담보물을 기준으로 삼으므로 신용이 신용을 낳을 수 있는 LTV의 단점에 비해, DTI는 개인의 소득을 기준으로 삼으므로 자산의 버블에 대해서는 상대적으로 안정적이다. LTV는 투기지역의 경우 담보인정비율이 낮더라도 부동산 가치가 상승하면서 대출여력이 커지는 현상이 발생한다.

LTV는 담보가치의 변동에 따라 대출금액이 바뀌기 때문에 투기지역이나 신규 개발지역 등 급격한 자산가격 상승이 일어나는 지역에서는 담보가치가 급상승함에 따라 신용버블을 더욱 자극할 수 있고, 반면 부동산 침체기나 폭락기에는 줄도산 위험을 내재하고 있음

 

한국에서 LTV는 일반적으로 KB국민은행에서 전월까지의 거래액을 기준으로 산정한 표준시세 중 하위평균가를 적용

 

• DSR, Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율

DSR = (연간 대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

연간소득 대비 연간 모든 총 대출액 비율, 즉 주택대출 외 다른 모든 대출도 합산되므로 대출한도가 더 낮아짐, 대출자의 실질적인 상환능력을 보는 것

 

• 후취담보대출

아파트 잔금 대출처럼 완성되지 않는 담보물을 평가하여 내놓는 대출상품

 

• 후분양제

건물의 공정률이 90% 이상 진행된 상태에서 물량을 공급하고 입주시키는 제도

한국에서는 상업용 부동산이 후분양을 많이 한다. 동북아 무역타워나 롯데월드타워, 판교신도시 알파돔시티 등이 수조 원짜리 PF를 미리 조달해서 지어진 후, 상업용 부동산(오피스, 호텔 등)으로 분양됨
04년부터 공공 부문이 공급하는 경우 후분양 시범사업을 시행하고 07년부터 단계적으로 후분양제를 의무화하기로 했지만 미국발 경제위기 등을 이유로 08년 폐지됐다가 2010년부터 주거용 부동산에 대한 후분양제도가 일부 도입되어 지역조합아파트의 형태 또는 순수 후분양 물량으로 지방에 일부 지어졌다

 

한국은 아파트 단지들이 크고, 리츠나 펀드 발달이 약해서 건설사들이 자본조달하기 어려워서 후분양이 잘 안됨
후분양이 잘 되려면 건설사들이 자본을 쉽게 조달할 수 있도록 자본시장이 발달해야 함- 펀드,리츠, 채권시장, 유상증자가 쉬워지는 주식시장 등
미국, 일본, 유럽연합은 일찍이 부동산 펀드(리츠와는 다름)나 리츠, 채권시장이 발달하여 주거용 부동산에 후분양제도가 정착했지만, 한국은 건설사들이 주식시장 상장도 어렵고 신용등급도 좋지 못해 은행이나 증권사에서 PF라는 이름으로 대출을 받아서 하는터라 후분양제도가 확산되지 못함. 상업용 부동산은 그나마 규모가 작아 리츠나 펀드로 조달이 되지만, 주거용 부동산은 수백~수천 세대 대단지를 동시에 지어 자본조달이 안 되는 것.